Покупка загородной недвижимости: как избежать ошибок

Недавний скандал по поводу сноса частных домов в московском поселке "Речник" заставил хозяев загородной недвижимости задуматься: каких ошибок нужно избегать при покупке земельных участков, чтобы в будущем не бросаться под бульдозеры?

Учиться все-таки лучше на чужих ошибках. Поэтому не спешите радоваться, если вам предлагают участок на берегу водоема, окраине заповедника или... в стародачном месте. Во всех случаях тщательное изучение документов, проверки и перепроверки окупятся счастливыми десятилетиями жизни за городом.

Покупая землю, многие попадают под обаяние того или иного живописного места, где находится участок. Желание стать собственником именно этой территории превалирует над здравым смыслом. И только после подписания договора и уплаты требуемой суммы обнаруживается, что продавец предоставил не все документы на участок и дом. Часто отсутствием необходимой документации грешат продавцы стародачных мест.

При покупке участка нужно удостовериться, что он находится в собственности владельца не только фактически, но и формально. На участок, не оформленный в собственность, надо вызвать геодезиста, и только после геодезических работ – съемки и составления плана – можно регистрировать владение. В плане должны быть обозначены границы участка и особые рекреационные зоны на его территории. Геодезические работы важны и потому, что от их результатов зависит, какой дом можно построить на участке.

Если вы решили самостоятельно, без посредников оформить куплю-продажу, внимательно отнеситесь к срокам оформления бумаг. Справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Следите, чтобы к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате бумаги не устарели.

В договоре купли-продажи обязательно указываются размер и месторасположение участка, цель его использования и цена земли. В некоторых документах оговариваются так называемые обременения, проще говоря, ограничения. Если таковые найдутся, будет сложно получить разрешение на строительство. Подумайте и оцените объем обременений – может, стоит вообще отказаться от покупки?

Главное препятствие – объекты федерального значения в границах участка: высоковольтный кабель, газ, зоны водоемов, различные коммуникации.

Другая причина, мешающая сделке, – спор о границах земельного участка. Бесспорными признаются лишь границы, установленные
судом, ранее выданным государственным актом на право собственности, решением местной администрации, мировым соглашением сторон с подписями участников на "земельных" планах.

Чтобы избежать ошибок в эксплуатации участка, следует разобраться, к какому типу он относится. На огородном участке можно устраивать лишь овощные грядки, и ничего больше. На садовых можно выращивать овощи, разбивать сады, строить дом для сезонного проживания (без права прописки) и подсобные помещения. А вот строительство дома с возможностью постоянной регистрации в нем можно начать на землях, предназначенных под индивидуальное жилое строительство. Тогда оформление дома нужно будет проводить отдельно – как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Если на участке вас встречают начатки строительства (фундамент), должны быть документы на возводимый объект. Если постройка близка к завершению, требуется полный комплект документации – вплоть до разрешений на прокладку коммуникаций, соблюдения пожарных норм и пр. Посмотрите проект "недостроя" – если есть необходимые согласования, можно продолжить строительство. Если ситуация обратная – есть фундамент либо часть дома, но нет документов, – лучше от всего избавиться и построить заново с надлежащим оформлением.