Основная нагрузка перед сделкой купли-продажи земельного участка ложится на плечи продавца: именно ему предстоит собрать необходимый пакет документов. Но и покупателю не стоит расслабляться: только тщательная проверка всех бумаг до момента оплаты и регистрации сделки позволит избежать дальнейших разочарований.
Синий или розовый
Потенциальный покупатель должен проверить у продавца свидетельство о праве собственности на землю, выданное земельным комитетом (с 1992 по 1993 год свидетельства синего цвета, с 1993 по 1997 год – розового). В нем должны быть указаны данные владельца, подтверждение того, что земельный участок находится в собственности, и основание выдачи свидетельства (постановление главы администрации).
С 1993 года появился кадастровый учет (каждому земельному участку присвоили свой номер), поэтому в "розовых" свидетельствах он указан. Также этот тип свидетельств дополнен приложением – планом участка. Основанием выдачи стало не только постановление главы администрации (хранится в районном архиве, продавцу надо будет взять его копию), но и договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
После 1998 года вступил в силу Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства получили современный вид, и вся информация стала храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы. Если владелец участка утратил правоустанавливающие документы, ему нужно обратиться в УФРС за выпиской о содержании названных бумаг, подтверждающей его право на имущество.
И новые, и старые свидетельства одинаковы по юридической силе, старые менять на новые необязательно.
Обе стороны при регистрации должны предоставить согласия супругов на совершение сделки либо справки об отсутствии таковых, заверенные нотариально. Однако, если продавец приобрел свой участок до вступления в брак, ему такой документ предъявлять не нужно. Далее действуем по одному из двух вариантов.
Упрощенная схема оформления
Если нет необходимости в замере территории или дополнительных согласованиях (например, с соседями), владельцу участка достаточно обратиться в орган Роснедвижимости для получения выписки из кадастрового паспорта и уже затем можно заключать договор купли-продажи.
Он бывает двух видов: составленный сторонами в простой письменной форме и заверенный нотариально либо изначально подготовленный агентством недвижимости или адвокатской конторой (в договоре можно прописать, какая из сторон оплачивает все государственные пошлины и занимается оформлением). Гражданский кодекс разрешает оба варианта – главное, чтобы в документе были прописаны следующие позиции:
- стоимость участка;
- его местонахождение, кадастровый (условный) номер;
- реквизиты сторон, заключивших сделку.
Заключив договор, можно идти регистрировать сделку в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Через месяц после регистрации сделки покупатель получает переоформленные документы и становится полноправным владельцем.
Замер участка
Если возникали споры о границах участка или его реальная площадь не соответствует указанной в первичном документе, нужно делать замер. Вызванные геодезисты запишут размеры и сформируют межевое дело, которое понадобится для получения кадастрового плана.
Для формирования межевого дела необходимы:
- акт согласования земельного участка (согласие соседей на продажу), справка от председателя садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) о соответствии площади замеру участка;
- документ, подтверждающий полномочия председателя СНТ (протокол об избрании);
- выкопировка (уменьшенное изображение территории, на которой располагается участок), если нет Генплана СНТ.
Если участок не принадлежит какому-либо СНТ, то справку берут у главы администрации. Собранные документы подают в Росреестр для формирования межевого дела, которое сдается в территориальный орган Кадастровой палаты для оформления кадастрового паспорта. В нем должно быть полное описание участка, его местонахождение, стоимость, площадь с учетом нового замера. Прибавив к нему все документы, нужные для "упрощенки", вновь отдаем весь пакет в Росреестр. Будьте готовы, что такое оформление займет до шести месяцев.
Категории земель
И в свидетельстве о государственной регистрации права, и в правоустанавливающем документе, и в выписке из государственного земельного кадастра должно быть указано, к какой категории земель (целевое назначение) относится участок, выставленный на продажу. Для строительства дома, в котором можно зарегистрироваться (прописаться), нужны земли поселений. Во всех остальных случаях будущий дом – всего лишь дача без права прописки.
Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то сделка должна включать в себя процедуру соблюдения требования о преимущественном праве. Им обладает субъект Российской Федерации (область, край, республика). Продавец обязан до сделки в письменной форме предложить специально уполномоченному органу субъекта Российской Федерации приобрести данный участок. Субъект РФ может ответить согласием – и тогда ваша сделка не состоится, может письменно отказаться, может вообще не ответить (ожидание ответа – 30 дней со дня поступления извещения), что приравнивается к отказу. Только при соблюдении этого требования ваша сделка будет считаться законной.
Камни преткновения
- Расхождения по площади. Если есть подозрение, что площадь участка не соответствует заявленной в документах, покупателю необходимо настоять на замере;
- Несогласие одного из супругов на продажу/покупку;
- Брак зарегистрирован, но нахождение одного из супругов неизвестно. В этом случае продавцу лучше расторгнуть брак в судебном порядке до заключения договора;
- Несогласие соседей либо председателя СНТ на продажу. Владельцу надо выяснить причины и уладить споры. Бывает, что претензии председателя обоснованы: владелец участка не платит взносы, не участвует в делах товарищества. Если же отказ председателя неправомерен – обратитесь в суд;
- Неверные сведения об участке. Данные, предоставленные продавцом, можно получить независимо от него в государственных органах. В территориальном управлении Федеральной регистрационной службы можно проверить, кому принадлежит участок и нет ли на нем обременений в виде залогов или аренды, а также претензий третьих лиц. В территориальном подразделении Государственного земельного кадастра можно, назвав кадастровый номер, узнать и о категории земель, и о разрешенном использовании, и об ограничениях по строительству;
- Ошибки в написании данных в правоустанавливающих документах. Владельцу необходимо в судебном порядке установить соответствия;
- Продажа участка не собственником, а представителем по доверенности. Удостоверьтесь в согласии собственника на продажу, а также в его наличии (бывают случаи, когда участок продают по доверенности, а собственника давно нет в живых).
